11月18日晚，北京市住建委等三部門聯(lián)合印發(fā)《通知》，取消普通住房標準，明確自12月1日起，個人銷售、購買住房涉及的增值稅和契稅按新規(guī)定執(zhí)行。數(shù)據(jù)顯示，從成交情況看，進入11月，市場活躍度仍在延續(xù)，1日至18日，北京新建商品住宅成交2709套，較去年同期增長5.8%；二手商品住宅成交10047套，較去年同期大幅增長40.1%。

滿2年二手房

再上市免增值稅

《關(guān)于取消普通住房標準有關(guān)事項的通知》明確，北京市取消普通住房和非普通住房標準。取消標準后，根據(jù)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》規(guī)定，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

業(yè)內(nèi)人士指出，在房子供不應(yīng)求的情況下，必須要最大限度增加房屋供應(yīng)，于是就有了普通住房和非普通住房的劃分，以及差別化的稅收政策。現(xiàn)在，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，差異稅費對待不僅失去了存在的意義，而且阻礙了交易循環(huán)和市場企穩(wěn)。相關(guān)標準的調(diào)整，是在減稅讓利、涵養(yǎng)稅源。

北京鏈家研究院院長高原表示，增值稅作為賣方稅種，原則上由賣方承擔(dān)，但實際仍會體現(xiàn)在房屋總價中。本次增值稅政策調(diào)整對于改善性需求的釋放構(gòu)成實質(zhì)性利好，按照新政策，持有滿2年、原來被認定為非普住房的房屋將被免征增值稅，稅務(wù)成本將有明顯降低。

以北京為例，政策優(yōu)化前，滿兩年非普宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價500萬元，購買時原值200萬元，則應(yīng)繳增值稅為（500-200）/1.05×5%，即14.3萬元。政策優(yōu)化后滿兩年原非普宅也可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅可全部節(jié)省。

契稅降至1%

惠及改善型需求

《通知》還明確，北京市適用與全國統(tǒng)一的個人購房契稅優(yōu)惠政策。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

業(yè)內(nèi)表示，免征增值稅再加上契稅降低、個稅政策，減稅帶來的一次性降成本效應(yīng)非常明顯。目前，北京二套房契稅稅率均為3%，政策優(yōu)化后二套購買140平方米以內(nèi)住房契稅稅率為1%，購買140平方米以上住房契稅稅率為2%，利好更為顯著。

業(yè)內(nèi)人士表示，“以北京為例，契稅政策調(diào)整后，面積在90-139平方米的二套房，稅率從3%降至1%。這個面積段，目前可以覆蓋到北京大部分改善型需求，特別是購置新房，現(xiàn)在基本上可以做到3-4房，有效滿足了改善型需求?！?/p>

目前北京還有換房退還個稅的優(yōu)惠政策。按照政策規(guī)定：2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

高原表示，此次契稅及增值稅政策均相對更利好中間面積段、改善性住房，對于改善性群體而言，整體購房成本顯著下行。而對于剛需群體而言，此次政策調(diào)整則有利于剛需群體選擇中間面積段住房，能夠在接近的購置成本上選購相對居住條件更好的住房。

新政發(fā)布前已網(wǎng)簽的

可后申報繳稅

有購房者表示，政策發(fā)布前剛買了房，能否享受此次稅費？據(jù)了解，《通知》自2024年12月1日起施行。2024年12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅和契稅尚未申報繳納的，符合《公告》和《通知》規(guī)定的可適用執(zhí)行。

有地產(chǎn)從業(yè)人員表示，在政策施行前的這段時間可以先完成網(wǎng)簽，等12月1日以后再申報繳稅，也能享受新的優(yōu)惠稅率。

分析

“組合拳”落地 市場活躍度提升

9月30日，北京針對限購、限貸等限制性政策進行了優(yōu)化，疊加多部委加快房地產(chǎn)“組合拳”落地，北京市場活躍度得到明顯提升。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，此前北京二手房交易中，非普宅需要按差額繳納增值稅，對于購房者而言是一筆較高的支出成本。受此影響，北京二手房的成交結(jié)構(gòu)中大面積戶型占比較低。此次稅收政策優(yōu)化后，對于有意愿購買改善類次新房的購房者而言，購房成本有較大程度的降低。另外，針對契稅政策的優(yōu)化，也能有效降低改善類、購買二套的購房成本，加速改善置換客戶的加速入場。