在房產(chǎn)交易契稅新政發(fā)布的5天后，上海正式官宣：取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大住房交易優(yōu)惠稅收政策覆蓋面。

今天（11月18日），上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項的通知》，一是明確取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)；二是明確取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個人住房交易稅收事項?！锻ㄖ芬?guī)定自2024年12月1日起施行。

目前，上海在房屋交易環(huán)節(jié)，執(zhí)行了差別化的個稅政策，其源于2006年的政策規(guī)定，當(dāng)時明確，普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。隨著普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)取消，所有住房轉(zhuǎn)讓都將適用1%個稅稅率。

最大亮點是取消普房標(biāo)準(zhǔn)

11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》）。此次上海發(fā)布的《通知》主要是為了落實國家稅收新政?！锻ㄖ分杏嘘P(guān)契稅的表述和《公告》基本一致。

此次《通知》最大的新意在于取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)于這一點，解放日報·上觀新聞在新政發(fā)布后第二日發(fā)布的《樓市稅收新政第二天咨詢猛增，哪類“上海房”降稅最明顯》中，已對取消后的稅收安排進(jìn)行過報道。

今年9月29日，上海發(fā)布“滬七條”也曾提及“按照國家工作部署，及時取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，更好滿足改善性住房需求”。

但彼時上海并沒有直接取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。上海目前執(zhí)行的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是2023年12月15日調(diào)整之后的版本，即需要同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

11月13日的《公告》發(fā)布后，明確了北上廣深一線城市取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后新的稅收安排?！豆妗芬?guī)定，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

簡單來說，過去在上海出售持有兩年以上的非普通住房，需要繳納房價差額的5%增值稅；未來普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)取消后，在上海出售持有2年及以上的住房，將不需要繳納增值稅。

另外，此次上海市發(fā)布的《通知》還明確了普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)取消后，個人轉(zhuǎn)讓住房個人所得稅事項。

《通知》明確，對個人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）第三條的規(guī)定實行個人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個人所得稅額。

上海市房管局表示，按照上述規(guī)定，上海市取消了個人轉(zhuǎn)讓非普通住房以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個人所得稅額的規(guī)定。其他個人所得稅方面的政策未作調(diào)整，如對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅；居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策仍按照國家相關(guān)文件繼續(xù)執(zhí)行。

2024年12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的個人所得稅、增值稅和契稅尚未申報繳納的，符合《公告》和《通知》規(guī)定的可適用執(zhí)行。

住房交易環(huán)節(jié)成本下降

根據(jù)新政，12月1日起，在上海買房到底能節(jié)省多少成本？

關(guān)于個人購買住房契稅。根據(jù)《公告》規(guī)定，上海適用與全國統(tǒng)一的個人購房契稅優(yōu)惠政策。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

舉例來說，在上海，如果市民購買一套140平方米的住房，總價900萬元。如果是首套房，調(diào)整前契稅是13.5萬元，此次調(diào)整后為9萬元，節(jié)省了4.5萬元。如果是第二套房，調(diào)整前契稅是27萬元，此次調(diào)整后為9萬元，節(jié)省了18萬元。

增值稅政策調(diào)整。取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，掛鉤在其上的增值稅政策將優(yōu)化。增值稅政策和房屋出售關(guān)系較大，可以降低賣家的售房成本。

舉例來說，如果一位上海市民在2014年購置一套總價600萬元的住房，2024年該住房價格為1000萬元，其增值額為400萬元。因持有年限超過2年，故增值稅為400萬元*5%即20萬元。此次新政后不需再繳納20萬元的增值稅。

個稅政策調(diào)整。上海在房屋交易環(huán)節(jié)，執(zhí)行了差別化的個稅政策，其源于2006年的政策規(guī)定，當(dāng)時明確，普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。當(dāng)前上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，自然使得核定征收的稅率統(tǒng)一為1%，政策減負(fù)效應(yīng)明顯。

舉例來說，若上海某賣家出售一套總價1000萬元的住房，過去個稅或需繳納20萬元，那現(xiàn)在或只需繳納10萬元，持續(xù)降低了售房成本、增加了住房財產(chǎn)性收入。

另需說明的是，若該賣家一年內(nèi)在上海購房，其還可享受個稅退稅的優(yōu)惠政策，具體以財政部等三部門《延續(xù)實施支持居民換購住房相關(guān)稅收優(yōu)惠政策》文件為準(zhǔn)。

供給和需求兩端正在積極調(diào)整

新政之后，樓市走向如何？“這次房地產(chǎn)稅收政策優(yōu)化，是基于房地產(chǎn)市場向好發(fā)展的背景之上。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)，新房和二手房價格均迎來拐點，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)、向好發(fā)展的良好態(tài)勢。其中，上海各項指標(biāo)均在全國前列。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海房地產(chǎn)政策已進(jìn)入寬松階段，從2023年“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策開始，上海持續(xù)在行政、土地、金融、財稅等領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策。政策力度大、覆蓋面廣，有力支持剛性和改善型住房需求的釋放，預(yù)計政策效應(yīng)將持續(xù)釋放，供求關(guān)系在四季度將有積極調(diào)整，市場信心也持續(xù)增加。

以二手房為例，截至11月17日，上海本月二手房成交量已經(jīng)達(dá)到15076套，僅僅半個月就達(dá)到了二手房交易量的月度“榮枯線”（即1.5萬套）?！岸址渴袌鲞@股交易熱情有望延續(xù)到年底，疊加政策利好，交易量有望維持在高位運行，交易價格可能得到鞏固，加快筑底過程?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)分析師盧文曦說。