公募REITs市場正步入加速發(fā)展的新紀元。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至近期，今年已有25只REITs項目順利完成登記配售，累計規(guī)模突破500億元大關，占據(jù)了全部54只REITs產(chǎn)品規(guī)模的33%。這一數(shù)據(jù)標志著公募REITs在短短時間內(nèi)取得了顯著的增長。

自2021年首批公募REITs登陸市場以來，其發(fā)展勢頭強勁。底層資產(chǎn)類型不斷增多，投資者群體日益擴大，市場規(guī)模迅速膨脹，公募REITs已成為我國資本市場不可或缺的一部分。這一新興投資工具不僅豐富了資本市場的層次，也為投資者提供了更多元化的選擇。

為進一步推動公募REITs的發(fā)展，國家發(fā)改委于今年7月發(fā)布了《關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》。隨后，在8月更新了申報材料格式文本，旨在提升REITs常態(tài)化發(fā)行工作的質(zhì)量和效率。這一系列舉措標志著基礎設施REITs正式進入了常態(tài)化發(fā)行的新階段。

從數(shù)據(jù)上看，自今年8月以來，REITs項目的發(fā)行呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。截至最近統(tǒng)計日期，已有14只項目完成了申報和線下配售，其中11只已成功上市。相比之下，今年前7個月僅發(fā)行了11只REITs產(chǎn)品。這一變化充分顯示了REITs市場加速發(fā)展的趨勢。

與此同時，多家上市公司也在積極盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，推動資產(chǎn)運營模式轉型。九州通、金風科技、天虹股份、外高橋、順豐、隧道股份等企業(yè)正在申報發(fā)行REITs，這一趨勢預示著公募REITs市場的進一步擴容。

從二級市場表現(xiàn)來看，公募REITs的風險收益特征介于股票和債券之間，具有較高的投資價值。首批公募REITs上市后表現(xiàn)強勁，但隨后受到部分產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)績不達預期、流通盤規(guī)模較小等因素的影響，市場一度呈現(xiàn)下跌趨勢。不過，今年以來，REITs市場已逐漸回暖。

截至最近統(tǒng)計日期，中證REITs全收益指數(shù)相對年初上漲了8.24%，在絕大多數(shù)時間里表現(xiàn)優(yōu)于滬深300指數(shù)和中證全債指數(shù)。這一數(shù)據(jù)表明，公募REITs的投資價值正在得到市場的認可。

能源基礎設施和保障性租賃住房是今年REITs市場表現(xiàn)最為突出的兩類資產(chǎn)。這兩類資產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟變化的敏感度較低，收益表現(xiàn)靠前，均超過17%。其中，保障性租賃住房類資產(chǎn)的成交活躍度最高，年初至今日均換手率達到1.5%以上。

中金公司在近期的研究報告中指出，機構配置REITs的方式主要包括戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下申購（打新）以及二級市場場內(nèi)買入。REITs的權益屬性正逐漸得到市場的認可。保險機構更傾向于長期配置，而券商機構則采用混合策略，以長期配置為主，同時短期進行波段交易。

對于后市的REITs配置機會，機構普遍持樂觀態(tài)度。保險公司、公募FOF以及私募機構考慮增大配置REITs的比例相對較高。對于現(xiàn)金流穩(wěn)定的資產(chǎn)類型，機構整體表現(xiàn)出更為濃厚的興趣。